รวมกฎหมายที่ผู้ประกอบการโรงงานควรรู้ ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน

สรุปกฎหมายสำคัญก่อนซื้อที่ดินตั้งโรงงานในไทย ครอบคลุมที่ดิน โรงงาน สิ่งแวดล้อม ผังเมือง นิคมอุตสาหกรรม และใบอนุญาต ลดความเสี่ยงทางกฎหมายก่อนลงทุน

  การประกอบกิจการโรงงานในไทยนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย นักลงทุนหรือนักธุรกิจที่กำลังพิจารณาซื้อที่ดินเพื่อนำมาใช้ตั้งโรงงาน จำเป็นต้องทำ “บ้านงานด้านกฎหมาย” ให้แน่น ก่อนลงมือซื้อหรือเริ่มก่อสร้าง เพราะที่ดินอาจมีเงื่อนไขทางกฎหมาย สิทธิ์ ภาระผูกพัน หรือข้อจำกัด ที่ถ้าไม่รู้มาก่อน อาจทำให้เกิดความเสี่ยงสูง เช่น ถูกเพิกถอนอนุญาต ถูกฟ้องร้องทางสิ่งแวดล้อม หรือไม่สามารถดำเนินกิจการได้ตามที่ตั้งใจ

ผมจะสรุปกฎหมายสำคัญที่ผู้ประกอบการโรงงานควรทราบ (โดยเฉพาะในบริบทประเทศไทย) เมื่อจะตัดสินใจซื้อที่ดินเพื่อตั้งโรงงาน

1. กฎหมายที่ดิน (Land Law) – สิทธิ์เป็นเจ้าของ / ข้อจำกัด

  ก่อนสิ่งอื่นใด นักลงทุนควรรู้จัก ประมวลกฎหมายที่ดิน (Land Code Act B.E. 2497) และกฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ ซึ่งกำหนดหลักการครอบครองที่ดินในไทย เช่น ใครสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ ข้อจำกัดการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ สิทธิร่วมใช้ที่ดิน ฯลฯ

ข้อจำกัดสำหรับชาวต่างชาติ โดยหลักทั่วไป ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในไทยแบบเป็นเจ้าของได้ (ยกเว้นในเงื่อนไขพิเศษหรือได้รับสิทธิพิเศษภายใต้กฎหมายบางฉบับ)

• มีบางกรณีที่อนุญาตให้ถือครองที่ดินได้ เช่น ผ่าน สิทธิแบบเช่า (leasehold) การถือสิทธิ์ใช้ประโยชน์ (usufruct) หรือสิทธิ “สิทธิเรียกคืน/สิทธิครอบครองระยะยาว”
• หากบริษัทต่างชาติได้รับสิทธิพิเศษ เช่น การส่งเสริมจาก BOI (คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน) อาจจะได้รับสิทธิซื้อที่ดินภายใต้เงื่อนไขพิเศษ (ซึ่งกฎหมาย BOI ปรับตัวขึ้นในปี 2024) Siam Legal International
• ภายในนิคมอุตสาหกรรมภายใต้การดูแลของ IEAT (Industrial Estate Authority of Thailand) มีประกาศที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติเข้าถือครองที่ดินภายในนิคมได้ภายใต้เงื่อนไขเฉพาะ (เช่น ต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการอุตสาหกรรมแล้ว)

ดังนั้น เมื่อพิจารณาซื้อที่ดินเพื่อทำโรงงาน ควรตรวจสอบว่า ที่ดินนั้นอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมหรือไม่ อยู่ในเขตที่กฎหมายเปิดให้ถือครองหรือไม่ และเงื่อนไขการถือครองเป็นอย่างไร

การทำ Due Diligence ด้านภาระผูกพัน

นอกจากเรื่องเจ้าของที่ดินแล้ว ควรตรวจสอบภาระอื่น ๆ เช่น

• ภาระจำนอง หรือสิทธิเรียกร้องของบุคคลที่สาม
• สัญญาเช่าช่วง / สัญญาสัมปทาน
• สิทธิใช้ประโยชน์สาธารณะ เช่น ทางสาธารณะผ่านที่ดิน (ทางเชื่อม ทางสาธารณะ)
• เขตผังเมือง (Zoning) / เขตอุตสาหกรรม / เขตชนบท
• ข้อจำกัดทางกฎหมายท้องถิ่น (ผังเมืองเทศบาล / อำเภอ)

การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน (โฉนด, น.ส.3, น.ส.4 ฯลฯ) กับกรมที่ดินเป็นเรื่องสำคัญ

2. พระราชบัญญัติโรงงาน (Factory Act)

  กฎหมายโรงงาน (Factory Act) ถือเป็นรากฐานสำคัญสำหรับการประกอบกิจการโรงงานในไทย และผู้ซื้อที่ดินเพื่อตั้งโรงงานต้องเข้าใจบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้อย่างถ่องแท้

• โรงงาน หมายถึงสถานที่ที่มีการใช้เครื่องจักรรวมกำลัง >= 5 แรงม้า หรือมีแรงงานอย่างน้อย 7 คน เพื่อผลิต ประกอบ ซ่อม ทดสอบ หรือเก็บรักษาสินค้า เป็นต้น
• แบ่งประเภทโรงงาน (Category) ตามความเสี่ยงและผลกระทบ เช่น โรงงานประเภทที่ 1, 2, 3 เป็นต้น บางประเภทอาจไม่ต้องขออนุญาต (ขึ้นอยู่กับเครื่องจักร จำนวนพนักงาน และประเภทกิจการ)
• กฎหมายโรงงานฉบับแก้ไขใหม่ (ฉบับที่ 2 หรือฉบับที่ 3) มีผลบังคับใช้แล้ว ทำให้มีการปรับปรุงกระบวนการให้สะดวกขึ้น แต่ยังคงมาตรการควบคุมด้านสิ่งแวดล้อม ความปลอดภัย ฯลฯ ต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน (หรือใบ รง.4) ซึ่งมีเงื่อนไขและเอกสารที่ต้องยื่นต่อกรมโรงงานอุตสาหกรรม
• โรงงานอาจถูกยกเว้นจากบางบทบัญญัติในเงื่อนไขที่รัฐมนตรีประกาศตามมาตรา 4/1 (เช่น กรณีที่อยู่ในเขตส่งเสริมหรือได้รับการยกเว้นบางเรื่อง)

ดังนั้น ผู้ประกอบการควรพิจารณาว่า ที่ดินที่เลือกมานั้น “เหมาะสม” กับประเภทโรงงานที่จะดำเนินกิจการหรือไม่ เช่น เครื่องจักรที่จะใช้, การจัดเก็บวัตถุดิบ, การขนส่ง, การขอขยายกิจการ ฯลฯ

3. กฎหมายสิ่งแวดล้อม & มลพิษ

  เมื่อดำเนินกิจการโรงงาน ย่อมมีการปล่อยน้ำเสีย ฝุ่น ควัน ของเสียอุตสาหกรรม ฯลฯ ผู้ประกอบการต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่ควบคุมสิ่งแวดล้อมอย่างเคร่งครัด

• ภายใต้พระราชบัญญัติโรงงาน มาตรการควบคุมปล่อยของเสีย มลพิษ และการจัดการสิ่งแวดล้อมภายในเขตโรงงานถูกกำหนดไว้อย่างชัดเจน
• โรงงานบางประเภทต้องติดตั้งอุปกรณ์ตรวจวัดแบบอัตโนมัติ (อากาศ ปล่อง) และต้องรายงานค่าไอเสีย/ก๊าซ/ฝุ่นให้หน่วยงานกำกับดูแลทราบ diw.go.th
• โรงงานที่ใช้น้ำเสียอุตสาหกรรมต้องมีระบบบำบัดน้ำเสียตามมาตรฐาน และอาจมีเงื่อนไขเพิ่มเติมตามพื้นที่เฉพาะหรือเขตควบคุมมลพิษ
• นอกจากนี้ยังมีกฎหมายและระเบียบอื่น ๆ เช่น พระราชบัญญัติวัตถุอันตราย, กฎหมายควบคุมสารเคมี, กฎหมายควบคุมมลพิษทางอากาศ, กฎหมายควบคุมกากอุตสาหกรรม ฯลฯ ซึ่งผู้ประกอบการควรตรวจสอบว่าโรงงานที่จะตั้งจะเกี่ยวข้องกับสารหรือของเสียใดบ้าง

การซื้อที่ดินใกล้แหล่งน้ำ แม่น้ำ คูคลอง หรือแหล่งชุมชน อาจมีข้อจำกัดด้านการปล่อยของเสียมากกว่า จึงควรตรวจสอบข้อมูลสิ่งแวดล้อมในพื้นที่ก่อน

4. กฎหมายนิคมอุตสาหกรรม / เขตอุตสาหกรรม

  หากที่ดินที่มุ่งหมายอยู่ใน “นิคมอุตสาหกรรม” หรือ “เขตส่งเสริมอุตสาหกรรม” ต้องพิจารณากฎหมายและระเบียบเฉพาะของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น IEAT

• กฎหมายการนิคมอุตสาหกรรมและข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง กำหนดมาตรฐานสาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการ (เช่น ถนน น้ำไฟ ระบบระบายน้ำ) ภายในนิคมอุตสาหกรรม
• ในนิคมอุตสาหกรรม บางรายอาจมีสัญญาเช่าที่ดิน (land lease) แทนการซื้อ หรือมีเงื่อนไขพิเศษในการโอนสิทธิ์
• ผู้ประกอบการอาจได้รับสิทธิประโยชน์บางประการ เช่น สิทธิในการใช้โครงสร้างพื้นฐานรวม, สิทธิในการรับรองมาตรฐานอุตสาหกรรมสีเขียว ฯลฯ

ดังนั้น ถ้าที่ดินตั้งอยู่ในนิคมหรือใกล้เขตอุตสาหกรรม ควรตรวจสอบเงื่อนไขของนิคม และแผนจัดตั้งนิคม รวมถึงสิทธิ์-หน้าที่ที่ผู้ประกอบการภายในนิคมต้องดำเนินการ

5. กฎหมายบริษัท / โครงสร้างผู้ถือหุ้น

  แม้ว่าจะเกี่ยวข้องน้อยกว่ากฎหมายโรงงานหรือที่ดินโดยตรง แต่โครงสร้างผู้ถือหุ้นของบริษัทผู้ซื้อที่ดินสำคัญมาก โดยเฉพาะกรณีมีผู้ถือหุ้นต่างชาติ

• หากบริษัทเป็นของคนไทยเต็มตัว ก็สามารถซื้อที่ดินได้ตามกฎหมายที่ดิน
• หากเป็นบริษัทมีหุ้นต่างชาติ จำเป็นต้องตรวจสอบว่าสัดส่วนหุ้นมีผลต่อสิทธิ์การถือครองที่ดินหรือไม่ เช่น ต้องให้คนไทยถือหุ้นไม่น้อยกว่า 51% เป็นต้น
• ถ้าได้รับส่งเสริมจาก BOI (สำนักงานส่งเสริมการลงทุน) บางครั้งอาจได้รับข้อยกเว้นให้ถือครองที่ดินได้ภายใต้เงื่อนไข เช่น มีทุนจดทะเบียนขั้นต่ำ, ต้องอยู่ภายใต้การกำกับ ฯลฯ

จึงควรให้ที่ปรึกษากฎหมาย หรือสำนักงานบัญชี/ผู้เชี่ยวชาญช่วยออกแบบโครงสร้างบริษัทให้เหมาะสมก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน

6. กฎหมายผังเมือง / กฎหมายท้องถิ่น

  อีกปัจจัยสำคัญที่มักถูกมองข้ามคือ กฎหมายผังเมือง / ผังเมืองรวม / เขตควบคุมการใช้ที่ดิน ของหน่วยงานท้องถิ่น (เทศบาล อบจ. อำเภอ)

• ที่ดินอาจถูกจำกัดให้ใช้เป็นที่อยู่อาศัย, พาณิชยกรรม, เกษตรกรรม, อุตสาหกรรม หรือผสมได้หรือไม่
• ข้อกำหนดด้านความสูงอาคาร, ระยะร่น (setback) จากถนน/ขอบที่ดิน, สัดส่วนพื้นที่ใช้ประโยชน์ (floor area ratio) เป็นต้น
• อาจมีเขตคุ้มครองพิเศษ เช่น เขตอุทยาน, เขตทางน้ำ, เขตอนุรักษ์ สิ่งแวดล้อม ที่ทำให้การก่อสร้างหรือใช้งานถูกจำกัด

ควรตรวจสอบผังเมืองของเทศบาล /อำเภอ และสอบถามถึงแนวทางอนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินหากพื้นที่ที่เลือกไม่ใช่เขตอุตสาหกรรมโดยตรง

7. กฎหมายแรงงาน / ความปลอดภัย / อาชีวอนามัย

  เมื่อเริ่มดำเนินกิจการโรงงานแล้ว ย่อมมีการจ้างแรงงาน และต้องดูแลเรื่องสุขภาพและความปลอดภัย

• กฎหมายความปลอดภัยในการประกอบกิจการโรงงาน: ประกาศกระทรวงเกี่ยวกับมาตรการคุ้มครองความปลอดภัยในโรงงาน, การใช้สารเคมี, การฝึกอบรมคนงานควบคุมสาร ฯลฯ
• กฎหมายแรงงาน: ชั่วโมงทำงาน ค่าจ้าง สวัสดิการ คุ้มครองแรงงาน ฯลฯ
• กฎหมายอาชีวอนามัย: การตรวจสุขภาพ การป้องกันอุบัติเหตุ การจัดระบบความปลอดภัยภายในโรงงาน

แม้ในขั้นก่อนซื้อที่ดินอาจไม่ได้ดำเนินการโรงงานทันที การประเมินระดับแรงงานที่จะใช้และมาตรฐานความปลอดภัยที่ต้องมีเป็นข้อมูลสำคัญในการประเมินความ “พร้อม” ของพื้นที่

8. การขออนุญาต / แจ้งการประกอบกิจการ / ใบ อนุญาตอื่น

  ผู้ประกอบการต้องเตรียมการเรื่องใบอนุญาต / การแจ้งกิจการต่าง ๆ ดังนี้

• การขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน (หรือใบ รง.4) หรือในกรณีที่ไม่เข้าข่าย ขอแค่แจ้งก่อนดำเนินการ (ขึ้นอยู่กับประเภทโรงงาน)
• การขออนุญาตสิ่งแวดล้อม (EIA / รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ถ้าโครงการมีผลกระทบต่อชุมชนหรือสิ่งแวดล้อมอย่างมีนัยสำคัญ
• ใบอนุญาตอื่น ๆ ตามกฎหมายเฉพาะ เช่น ใบอนุญาตใช้สารเคมี / วัตถุอันตราย / การขนส่งวัตถุอันตราย / ใบอนุญาตไฟฟ้า / ใบอนุญาตประปา เป็นต้น
• การต่ออายุใบอนุญาต / แจ้งการเปลี่ยนแปลงกิจการ / แจ้งโอนกิจการ / แจ้งเปลี่ยนเจ้าของ / แจ้งขยายโรงงาน ฯลฯ

ในกฎหมายโรงงาน มีบทบัญญัติว่าสมาชิกหรือผู้ประกอบกิจการต้องแจ้งการโอนกิจการภายใน 7 วันในกรณีขายกิจการ หรือในกรณีผู้ตาย ผู้สืบสันดานต้องแจ้งภายใน 90 วัน

ก่อนลงทุนซื้อที่ดินเพื่อสร้างโรงงาน ควรตรวจสอบให้ครบทั้งสิทธิ์การถือครอง ภาระผูกพัน ผังเมือง สิ่งแวดล้อม และใบอนุญาตที่เกี่ยวข้อง เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายในอนาคต” “หากต้องการตรวจสอบเบื้องต้น สามารถเริ่มจากกรมที่ดิน กรมโรงงานอุตสาหกรรม และกรมโยธาธิการและผังเมืองในพื้นที่นั้น ๆ” มีปัญหาหรือข้อสงสัยอะไรปรึกษา Biggerland ได้ตลอดเวลานะครับ